일반자료실

국토해양부는 지난 4월 12, 14일 입법예고한 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안이 지난달 29일 국무회의를 통과, 이달 6일부터 시행한다고 밝혔다. 또 주택관리업자 및 사업자 선정지침과 공동주택 우수관리단지 선정지침도 고시했다. <신·구조문대비표 8~13면, 주택관리업자 및 사업자 선정지침 15면 참조>
개정안에 따라 500가구 이상 공동주택의 경우 입주자 및 사용자가 무기명 비밀투표의 원칙에 의해 직접 투표로 입대의 회장과 감사를 선출하고, 단독 후보자의 경우 입주자 등의 10분의 1 이상 투표, 투표자 과반수 찬성으로 선출해야 한다.
동별 대표자 및 입대의 선출의 민주성과 투명성을 확보하기 위해 선거관리위원회 설치 근거를 규정하고 500가구 이상의 공동주택에 한해 시·군·구 선관위 직원 1인을 위원으로 위촉할 수 있다.
동별 대표자 임기는 2년으로 하되 한 차례만 중임할 수 있다. 이 임기제한 규정은 종전에 동별 대표자를 했던 입주자도 새롭게 적용되며 이달 6일 이후 최초로 동별 대표자 및 입대의 임원을 선출하기 위해 공고하는 때부터 적용한다.
그동안 공동주택 관리규약에 규정됐던 동별 대표자 결격사유는 시행령으로 상향조정해 공동주택 관리와 관련해 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람 등은 동별 대표자가 될 수 없도록 신설했다.
이와 함께 동별 대표자 운영교육의 실효성 확보와 무보수 명예직의 윤리성 강화를 위해 매년 입대의 운영 및 윤리교육을 시행토록 의무화했으며 교육비용은 입대의 운영비에서 부담한다.
특히 주택관리사보 자격시험과 관련해서는 변별력을 높이고 1차 시험만 응시하는 수험생의 편리성을 고려해 1·2차 동시 시행하고 있는 시험방법을 구분 시행한다. 이에 따라 1차 시험 합격자에 한해 2차 시험에 응시할 수 있다.
시험 응시를 철회할 경우 응시수수료를 전부 또는 일부를 반환받을 수 있는 근거규정을 마련했다.
주택관리 업무의 투명성도 강화된다. 입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁해 관리하기로 결정하는 경우 입대의는 국토부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 한다. 다만 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정할 때 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한해 입대의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.
또한 입대의에서 주택관리업자를 선정하거나 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위해 공사업자 선정, 관리주체가 경비·청소·소독·승강기유지·지능형 홈네트워크 유지·수선유지 및 물품구입·매각 등을 위해 용역·공사업자 선정, 장기수선충당금으로 장기수선공사를 위해 공사업자 선정 시에는 국토부 장관이 고시한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따라야 한다.
해당 입찰과 관련해 물품, 금품, 발전기금 등을 입대의의 구성원에게 제공한 주택관리업자는 입찰에 참가할 수 없으며 입찰에 참가하는 주택관리업자는 등록 자본금의 보유금액 증명서류를 입대의에 제출해야 한다.
공동주택의 위탁관리 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기(3년)를 고려해 정하도록 했다.
아파트 관리주체는 매년 관리비 등에 대한 사업계획과 예산안을 의무적으로 수립해야 하고, 그 집행에 대해 입주민이 요구할 경우 법률에 따라 외부감사를 받도록 명문화했다. 입대의 임원인 감사는 사업실적서 및 결산서 감사 시행 후 감사보고서를 입대의와 관리주체에게 제출토록 해 입대의 임원인 감사의 기능과 역할을 명확히 했다.
또한 관리주체는 시·도에서 만든 관리규약 준칙과 다르게 관리규약을 제·개정하는 경우 달라지는 부분을 인터넷 홈페이지 또는 게시판 등에 게시해야 한다.
아울러 사용료에 전기·수도·가스료 항목 외 선거관리위원회 운영 경비를 포함했다.
이와 함께 현재 공동주택 관리비 중 일반관리비, 청소비 등 6개 항목만 공개하고 있으나 앞으로는 사용료를 비롯한 장충금, 위탁관리수수료, 잡수입 등 의 항목을 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.net)에 공개해야 한다.
관리주체는 주택관리업자 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용도 즉시 공개해야 한다.
관리주체가 관리비 등을 예치할 때 입대의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 예치 가능토록 했던 규정도 개정했다. 따라서 관리비 등을 입대의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장충금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 하며 이 경우 계좌는 관리사무소장 직인 외에 입대의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.
또 정확하고 공정하게 분양가가 산정될 수 있도록 분양가심사위원회의 민간위원으로 관리사무소장직에 5년 이상 근무한 자를 위촉토록 했다.
그동안 재원, 인력이 없어 사실상 유명무실화된 하자심사·분쟁조정위원회의 실무기구로 한국시설안전공단을 지정하고 관련 예산도 배정해 건설사, 입주자 간 하자분쟁을 효율적이고 신속하게 처리할 수 있을 것으로 보인다.
관련 조항이 미흡한 하자보수 종료절차도 명시해 사업주체, 입주자 간 분쟁 여지를 줄이고 하자분쟁 조정에 합의한 후 조정결과를 이행하지 않을 때 입대의가 하자보수보증금을 사용해 직접 보수토록 허용했다.
하자진단 결과를 둘러싼 논쟁이 발생하면 하자심사·분쟁조정위원회가 직접 안전진단기관에 감정을 의뢰해 중재토록 하고 관련 기관의 협조 의무도 신설했다.
입대의 등은 하자보수종료 확인을 입주자가 요구하는 경우 서면으로 고지해야 하고 하자보수종료확인을 위해서는 국토부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인을 첨부해야 한다.
서면확인서는 공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 받아야 한다.
공동주택 입주자의 커뮤니티 활성화를 위해 국토부 장관은 매년 시·도지사가 선정한 모범관리 공동주택 중 우수관리 공동주택을 선정해 공동체 활성화 등에 필요한 각종 지원 등을 한다.
공동주택의 공동관리 단지수를 3개 이하로 제한하던 것을 폐지하고 공동주택의 단지사이에 일정규모 이상의 시설이 없는 경우 공동관리가 가능하도록 해 공동관리의 효율성을 제고했다. 특히 공동관리하거나 구분관리하는 경우 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치토록 명확히 했다.
공동주택의 방범교육 및 안전교육시간을 4시간 이상으로 해 최소 교육시간을 확보하고 소방안전교육을 이수한 자는 안전교육 이수자로 인정해 불필요한 중복교육을 배제했다.
한편 입대의 회장 및 감사선출, 동별 대표자 운영교육, 시험응시수수료 반환, 관리주체 외부감사, 관리비 예치, 우수관리 공동주택 선정, 공동주택 인접관리, 공동주택 방범·안전 교육은 이달 6일부터 시행되며 주택관리사보 자격시험, 주택관리업자 선정 및 경쟁입찰, 장충금·잡수입 등 공개, 하자보수 및 하자분쟁 조정 등은 오는 10월 6일부터 시행된다.